De huurmarkt is de afgelopen jaren ingrijpend veranderd. Voor verhuurders was het lange tijd mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woonruimte of maximaal vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte. Dat bood flexibiliteit: u kon een woning of kamer tijdelijk verhuren zonder direct gebonden te zijn aan een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Sinds 1 juli 2024 is dat in de meeste gevallen anders. Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opnieuw het uitgangspunt geworden. Tijdelijke huurcontracten zijn sindsdien nog slechts in een beperkt aantal wettelijk geregelde uitzonderingssituaties toegestaan.
Voor verhuurders is 2026 daarbij een belangrijk jaar. In dat jaar loopt voor zelfstandige woonruimte een belangrijk deel van het overgangsrecht af. In deze blog leggen wij uit wat er is veranderd, wat er in 2026 speelt en waar u als verhuurder op moet letten.
Wat veranderde er op 1 juli 2024?
Tot 1 juli 2024 konden verhuurders op grond van de toen geldende wetgeving relatief eenvoudig een tijdelijke huurovereenkomst sluiten. Voor zelfstandige woonruimte gold een maximale duur van twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte, zoals kamers, gold een maximale duur van vijf jaar. Als aan de wettelijke voorwaarden was voldaan, eindigde zo’n huurovereenkomst van rechtswege na afloop van de overeengekomen termijn, mits de verhuurder de huurder tijdig en schriftelijk informeerde over het einde van de huur.
Met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten is dat systeem grotendeels afgeschaft. Sindsdien geldt voor woonruimte als hoofdregel dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt aangegaan. Alleen in specifieke, in de wet geregelde gevallen is tijdelijke verhuur nog toegestaan.
De gedachte achter deze wetswijziging is duidelijk: huurders meer woonzekerheid bieden en het gebruik van tijdelijke huurconstructies terugdringen.
Wat gebeurt er met tijdelijke huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn gesloten?
De wetswijziging heeft geen terugwerkende kracht. Dat betekent dat tijdelijke huurcontracten die rechtsgeldig vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, in beginsel geldig blijven onder het oude regime.
Voor verhuurders is dat een belangrijk punt. Een tijdelijk huurcontract dat vóór 1 juli 2024 is aangegaan, kan dus nog steeds eindigen op de overeengekomen datum, mits aan de wettelijke vereisten is voldaan. Daarbij is vooral de aanzegplicht van groot belang. Laat de verhuurder die achterwege of wordt deze te laat gedaan, dan kan de huurovereenkomst alsnog overgaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Waarom is 2026 een belangrijk moment?
Voor zelfstandige woonruimte mochten tijdelijke huurcontracten onder het oude recht maximaal twee jaar duren. Dat betekent dat de laatste tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte die nog vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, uiterlijk op 1 juli 2026 hun einddatum bereiken.
Daarom is 2026 een belangrijk omslagpunt. Voor zelfstandige woonruimte verdwijnt dan in de praktijk de laatste generatie tijdelijke huurcontracten uit het oude systeem.
Voor onzelfstandige woonruimte ligt dat anders. Daar gold onder het oude recht immers een maximale duur van vijf jaar. Tijdelijke contracten voor kamers of andere onzelfstandige woonruimte die nog vóór 1 juli 2024 zijn gesloten, kunnen daarom in sommige gevallen nog doorlopen tot uiterlijk 1 juli 2029.
Nieuwe tijdelijke huurcontracten: alleen nog bij uitzondering
Sinds 1 juli 2024 geldt als uitgangspunt dat nieuwe huurovereenkomsten voor woonruimte voor onbepaalde tijd worden gesloten. Tijdelijke contracten zijn alleen nog mogelijk in specifieke uitzonderingssituaties die de wet toestaat. Zoals bepaalde doelgroepcontracten of andere bijzondere wettelijke regelingen. Ook blijven afzonderlijke vormen van tijdelijke verhuur bestaan, zoals verhuur op grond van de Leegstandwet of verhuur die naar zijn aard van korte duur is. Dat zijn echter uitzonderingen en geen algemene route meer voor reguliere verhuur.
Voor de meeste verhuurders betekent dit dat zij er bij nieuwe verhuur in de praktijk vanuit moeten gaan dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Let goed op de aanzegplicht
Bij tijdelijke huurcontracten die nog onder het oude regime vallen, is de aanzegplicht een essentieel aandachtspunt. De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over de datum waarop de huur eindigt: niet eerder dan drie maanden vóór het einde van de huurovereenkomst, en uiterlijk één maand vóór het einde daarvan.
Wordt niet tijdig of niet schriftelijk aangezegd, dan kan dat verstrekkende gevolgen hebben. In dat geval kan de huurovereenkomst namelijk worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. De huurder geniet dan de reguliere huurbescherming, waardoor beëindiging van de huur aanzienlijk lastiger wordt.
Voor verhuurders is het daarom verstandig om niet alleen de einddatum van het contract goed te bewaken, maar ook te zorgen dat de aanzegging tijdig, schriftelijk en bij voorkeur aantoonbaar wordt verzonden.
Wat betekent dit voor u als verhuurder?
Voor verhuurders is de belangrijkste verandering dat tijdelijke verhuur niet langer de gebruikelijke flexibele optie is die zij enkele jaren geleden nog was. Wie nu woonruimte verhuurt, zal in de meeste gevallen moeten uitgaan van een langduriger huurrelatie met bijbehorende huurbescherming voor de huurder.
Dat vraagt om zorgvuldigheid aan de voorkant:
· Een zorgvuldige screening van kandidaat-huurders.
· Duidelijke en juridisch correcte afspraken in de huurovereenkomst.
· Goede vastlegging van communicatie en afspraken.
· Tijdige actie bij betalingsachterstanden, overlast of andere tekortkomingen.
Juist omdat beëindiging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd juridisch minder eenvoudig is, is het verstandig om problemen niet te laten voortmodderen. Een dossier dat op tijd en zorgvuldig wordt opgebouwd, maakt in de praktijk vaak het verschil.
Wat als een huurder niet betaalt?
Een huurachterstand is en blijft een van de grootste risico’s voor verhuurders. Zeker bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd is het belangrijk om tijdig op te treden. Hoe langer een achterstand blijft liggen, hoe lastiger de situatie vaak wordt.
Afhankelijk van de omstandigheden kunnen onder meer de volgende stappen aan de orde zijn:
· Een betalingsherinnering of sommatie.
· Contact met de huurder over de ontstane achterstand.
· Een formeel incassotraject.
· en uiteindelijk, indien nodig, een gerechtelijke procedure.
Wanneer de huurachterstand oploopt, kan de verhuurder de rechter verzoeken de huurovereenkomst te ontbinden en de ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Dat is een ingrijpende maatregel. Of een dergelijke vordering wordt toegewezen, hangt steeds af van de omstandigheden van het geval.
De rol van de gerechtsdeurwaarder
Bij huurachterstanden en huurconflicten komt doorgaans meer kijken dan alleen het incasseren van een openstaand bedrag. Denk aan duidelijke communicatie, correcte aanmaningen, dossiervorming, procesadvies en – wanneer het zover komt – het voeren van een gerechtelijke procedure en de tenuitvoerlegging van een uitspraak.
Bij Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders & Incasso ondersteunen wij verhuurders in het volledige traject. Dat kan beginnen met een sommatie of incassotraject, maar ook bestaan uit juridische begeleiding bij een procedure of het uitvoeren van een ontruiming wanneer dat noodzakelijk blijkt. Daarbij kijken wij steeds eerst naar een oplossing die praktisch en juridisch verantwoord is. Maar als het nodig is, zorgen wij er ook voor dat uw juridische positie zorgvuldig wordt veiliggesteld.
Vragen over een tijdelijk huurcontract of huurachterstand?
Heeft u vragen over een lopend huurcontract, een aflopende tijdelijke huurovereenkomst of een huurachterstand? Dan denken wij bij Kroep Steghuis Ikink Gerechtsdeurwaarders & Incasso graag met u mee. In veel gevallen kan tijdig juridisch advies problemen in een later stadium voorkomen.